Герман Греф уткнулся в «Галерею»

Собственник одного из крупнейших российских торгцентров «Галерея» — американский фонд недвижимости Morgan Stanley обсуждает продажу объекта Сбербанку. Стоимость сделки оценивается в 70–80 млрд руб.— в долларах это примерно столько же, сколько фонд в 2012 году потратил на покупку объекта у казахстанской Meridian Capital.

Претендентом на покупку петербургского торгцентра «Галерея» (общая площадь — 192 тыс. кв. м, арендная — более 90 тыс. кв. м) на Лиговском проспекте рядом с Московским вокзалом оказался Сбербанк, рассказали два источника “Ъ” на рынке коммерческой недвижимости. С 2012 года объектом владеет фонд недвижимости Morgan Stanley (MSREF VII), сформированный специально под покупку «Галереи». В Сбербанке отказались от комментариев. В Morgan Stanley не ответили на запрос “Ъ”.

Сам Morgan Stanley приобрел торгцентр через год после его открытия у казахстанской группы Meridian Capital. Объем сделки составил $1,1 млрд, кредитором выступал Сбербанк. Продажа стала крупнейшей на тот момент на российском рынке торговой недвижимости, хотя уже в 2013 году Morgan Stanley побил собственный рекорд, выкупив за $1,2 млрд торгцентр «Метрополис» на севере Москвы. Госбанк в свое время выдал $338 млн и на строительство «Галереи»: общие инвестиции в этот проект оценивались в $500 млн. По данным Kartoteka.ru, Сбербанк в 2017 году кредитовал управляющую компанию «Галереи» на $665,6 млн.

О том, что Morgan Stanley ищет покупателя на «Галерею», «Ведомости» писали весной 2018 года. В декабре эта новость косвенно подтвердилась сообщением Bloomberg о реструктуризации Morgan Stanley в России: холдинг решил закрыть часть местных подразделений и перевести сотрудников в лондонский офис.

Как напоминает партнер Colliers International Станислав Бибик, Morgan Stanley может рассмотреть сокращение своего присутствия в России не только из-за геополитической ситуации и падения рубля, но и потому, что фонд создавался с семилетним горизонтом инвестирования. Стоимость «Галереи» может достигать 80 млрд руб. ($1,3 млрд, включая долговую нагрузку), и со Сбербанком обсуждается денежная сделка, предполагает господин Бибик.

Гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров считает интерес Сбербанка к активу оправданным. В «Галерее» действительно качественные площади и высокий спрос со стороны арендаторов, поэтому в течение следующих пяти—семи лет дополнительные инвестиции в реконструкцию и обновление торгцентра не понадобятся. По мнению эксперта, интерес банка может подкрепляться и высокой посещаемостью «Галереи» при минимальной конкуренции: в последнее время в Петербурге был ограниченный ввод качественной торговой недвижимости, поэтому «Галерея» остается одним из лучших торговых центров города. Если учесть, что Morgan Stanley покупал объект за $1,1 млрд, то цена 70–80 млрд вполне рыночная, соглашается господин Бурмистров. Он уверен, что «Галерея» сохранит свою высокую ликвидность и после окончания инвестиционного цикла Сбербанк выйдет из актива без убытков.

Инвестицию самого Morgan Stanley Станислав Бибик называет «очень удачной», но добавляет, что для нового инвестора срок окупаемости может составить до десяти лет. «Галерея» — это трофейный актив для рынка, поэтому кроме Сбербанка он может заинтересовать и другие компании с крупным портфелем коммерческой недвижимости, включая группу БИН, IKEA и «Авиапарк», считает господин Бибик.

Впрочем, некоторые участники рынка скептически оценивают возможность Сбербанка купить объект. Два консультанта рынка недвижимости заявили, что потенциальная сумма сделки слишком велика и найти покупателя, готового выплатить Morgan Stanley более $1 млрд, будет сложно.

В 2017 году управляющая «Галереей» строительная компания «Бриз» отчиталась о выручке 6,4 млрд руб. и чистой прибыли 3,5 млрд руб.