Спрос перешел в новостройки

Прошедший октябрь на вторичном рынке жилья Москвы стал худшим за последние 11 лет: спрос в этом сегменте сократился более чем на 20%. Не произошло и традиционного осеннего оживления продаж. От приобретения подержанного жилья покупателей отпугивают обилие домов с низкими качественными характеристиками, завышенные ожидания продавцов и рост активности крупнейших застройщиков.

По итогам октября покупательский спрос на рынке вторичного жилья Москвы сократился на 22,5% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Такие выводы приводятся в исследовании "Инкома". Этот показатель оказался самым плохим за последние 11 лет. Если в некризисные периоды число сделок в октябре традиционно увеличивается на 15-20% по отношению к сентябрю, то в этом году никакого сдвига за месяц не произошло. Число заключенных договоров о предоплате на вторичном рынке за октябрь упало на 23% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. В то же время, поясняют аналитики "Инкома", в октябре 2015 года на вторичном рынке было заключено на 11,6% сделок больше, чем в сентябре.

По оценкам "Инкома", сейчас на вторичном рынке экспонируются 43,4 тыс. объектов. Консультанты отмечают затоваривание рынка низколиквидными объектами — квартирами в устаревшем типовом жилом фонде и "сталинках" в спальных районах, срок эксплуатации которых истекает. По оценке заместителя директора сети офисов Est-a-Tet Алексея Бернадского, спрос на вторичную недвижимость за последний год сократился на 20%. Помимо общего снижения платежеспособности населения и наличия большого числа переоцененных объектов в числе очевидных факторов снижения спроса он называет переориентацию клиентов на рынок первичной недвижимости. "В Москве это чувствуется меньше, но в Подмосковье рынок вторичного жилья встал из-за большого объема предложений в первичном сегменте",— объясняет господин Бернадский. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов считает, что тенденция к замещению спроса на вторичном рынке сделками в новостройках начала проявляться еще в 2014 году. Он объясняет это ростом качества новостроек и доступностью ипотеки.

Заметное оживление на первичном рынке участники рынка недвижимости отмечают еще с начала текущего года. По данным управления Росреестра по Москве, по итогам третьего квартала количество зарегистрированных в Москве договоров долевого участия (ДДУ) выросло в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Успехи Подмосковья скромнее: в области количество заключенных в январе--августе ДДУ сократилось на 7% по сравнению с аналогичным периодом 2015-го (см. "Ъ" от 7 октября).

Алексей Бернадский отмечает, что в объявлениях о продаже жилья на вторичном рынке сейчас в основном фигурируют те же цены, что и год назад. "Но скидки в реальных сделках заметно выросли, иногда они могут достигать 10-15%, в среднем речь идет о 5-7%",— добавляет он. В "Инкоме" отмечают снижение средней стоимости вторичного жилья на 3,7% за год. При этом, по расчетам риэлторов, с дисконтом сейчас заключаются 83% сделок. Средний размер скидки — 8,6% от стартовой цены. По оценкам господина Бернадского, сроки экспозиции жилья сейчас составляют от четырех до шести месяцев. По словам Алексея Попова, средняя цена жилья на вторичном рынке в Москве без учета элитных предложений на текущий момент — 185,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

По прогнозам господина Бернадского, в 2017 году можно ожидать стабилизации спроса на вторичном рынке, а в 2018 году возможен рост на 5%. Алексей Попов сомневается, что в ближайший год увеличатся сделки с вторичным жильем. О восстановлении этого рынка можно будет говорить после того, как снизится дисконт, что уже произошло на первичном рынке (стандартные скидки 10%, характерные для начала года, к осени равнялись 3-5%), рассуждает эксперт. Важным фактором, по мнению господина Попова, станет поведение ключевых застройщиков. "В первом полугодии 2017 года не исключен рост предложения в жилых комплексах на высоких стадиях строительства, что может привести к началу разворота рынка и росту цен на 1,5-2 процентных пункта в месяц",— прогнозирует он.